ビル新聞でコラム連載が始まりました
ビル新聞で、コラムの連載が始まりました。
第１話は、わたしの事業(分譲マンションの管理組合に対する管理スキル提供事業)を立ち上げる経緯と、思い入れを書きました。
この第１話を書くにあたっては、わたし自身が志したもの、そして事業の目的を再確認することができました。
晴れ、ときどき バトル
管理員さんに快く働いて活躍してもらうことが、マンション担当者の職務の一つだ。
管理員さんは、マンション管理の要であり、居住者さんの満足度を大きく左右する。
管理員さんさえしっかりしていれば、担当者が少々間抜けでも新人でも、そのマンションは“取扱注意マンション”にはならない。
管理会社を自分たちで選ぶ ~不信を超えて~
マンション所有者さんの中には、管理会社を敵視している方が居る。
敵視とまではいかなくても、怪訝に思っている方は非常に多い。
自分で選んでもいない会社が、工事だ、修繕だと言いながら自分たちの積立金をどんどん使っていくとすると、納得できないのは当然だ。
その上、理事会が「管理会社の言いなり」であれば、不信感は募る一方だろう。
合いの手という秘密兵器 ～モンスター撃退法～
マンションに住まうモンスターとはすなわち、「大声で持論を展開し、管理組合を思いのまま動かすことで自己顕示欲を満たそうとする所有者の総称」であるとわたしは定義している。
モンスターは多くのマンションに生息している。以前に勤めていた管理会社では、住戸数に対し４％程度の生息率と伝えられていた。100戸のマンションなら4人という計算になる。だからたとえ30戸の小規模マンションでも、一人は存在することになる。
１５,７２１円/戸 新築マンションの管理費
マンション管理新聞(2022年1月5日号）の全国総合データによると、 2021年6月~11月に販売されたマンションの分譲時管理費は全国平均で15,721円であったという。
これは、㎡当たり前期比12円増で過去最高値を大幅に更新している。特に、関東圏では平均19,635円であり、管理費・修繕積立金で毎月3万円近くの支出が必要となる額である。
ベテラン管理員さんは、リリーフの神様
この管理員さんというお仕事を長年務めてオールマイティーになった方が、活躍する働き方がある。
それは、管理員さんが辞めて次の管理員さんが着任するまでの数か月の間を「中継ぎ」として任される管理員さんだ。
わたしはこっそり「リリーフの神様」と呼んでいた。
マンション終いのはじめ時
築50年を過ぎると、次の大きな修繕が間近に迫っている。それは、4度目の大規模修繕工事であり、2度目のエレベーター更新および配管の更生だ。これをするのかしないのか、あと何年マンションを持たせるのか、そもそも積立金が残っているのか。
要は、築50年を過ぎて、“次の30年のためのお金が十分にあるのか問題”から目を背けられない時期に突入している。
修繕積立金の値上げと部屋の売却
10年もすれば、管理費・修繕積立金合計で毎月5万円近くの負担が発生する計画だった。
この方は、当時お仕事をされて収入があったが、10年後には完全に年金生活になるという。ローン完済後も、年金の中から毎月5万円近い金額をマンションに払い続けることに疑問を感じているとのことであった。
なるほど、そのマンションの修繕積立金負担額は計画上、相当のスピードで上がることになっていた