① 修繕委員会の設置 ー 大規模修繕工事成功の第一歩 ー

 この記事では、マンションの大規模修繕工事について話し合いを進めるために「修繕委員会」の設置方法を記載しています。

 大規模修繕工事を管理会社に丸投げすることなく組合で押し進めるために、まずは修繕委員会の設置から始めましょう。

修繕委員会は必要

 大規模修繕工事を始めるにあたり、修繕委員会を設置させることを強くお勧めします。

 理事会に丸投げするのではなく、委員会を設置する理由は、できるだけ多くの組合員を大規模修繕工事に巻き込むことで工事開始後のクレームを最小限に出来ます。

 該当期の理事会だけで進めると、その期の理事の特徴(熱心だとか、逃げ腰だとか)に大きく左右され、大規模修繕工事の質に関しリスクが高まります。

 また、理事の数は組合員数の多くても10%程度です。このため組合員の意見を反映させることは困難です。

 多くの組合員を巻き込む、この「巻き込み力」こそが管理組合の力量と言えるでしょう。

修繕委員会についての細則を設定する

 管理規約の中に、委員会細則のような「委員会を規定する決まり事」が定められていない場合、修繕委員会を発足させる前に、「委員会細則」を設定し、総会で半数以上の承認を得る必要があります。

 「細則」は「規約」よりもフレキシブルな運用が可能なため、「細則」を設定します。

 細則の中には下記の内容を盛り込みます

  • 委員会の目的
  • 委員会の設置期間
  • 委員の募集方法・選出方法
  • 委員の任期
  • 委員の数
  • 委員長の選任方法 ほか

修繕委員会細則の見本

修繕委員会には理事役員を入れる

 委員会は理事会の下部組織とし、委員会で決定した内容を理事会に提案ます。正式には理事会で承認される必要があります。(理事会で決定した事項は最終的に総会で承認を得る必要があります)

 そのため、委員会には理事および役員を含めた組織とします。

 こうすることで、委員会と理事会が重複して話し合う必要がなくなります。

 例えば、大規模修繕工事に関する議案を検討する際に、理事会に委員会委員を入れて委員会として協議すれば、委員会と理事会が一度で済み、会議の数を減らすことが出来ます。(委員会での協議結果を理事会として採決を諮る)

 もちろん、委員会と理事会を全く別物として検討を進めることも問題ありません。

修繕委員会の委員の募集

 委員の募集は、館内に募集要項を貼りだしたり、総会時に議案書に記載するとよいでしょう。

 また、建築や設計などの職種に就く方やOB等に直接声をかけスカウトすることも重要です。

 ただ、怪しい家業の方が入ってくる可能性があるので、注意も必要です。(詳しくはこちらの記事を参照ください)

総会で半数以上の承認を得る

 細則は、総会で半数以上の承認を得ます。(すでに細則が設定されている場合は総会上程は不要です)

 総会で委員に関しての承認を得る必要はありません。

参考記事:「修繕委員会の設置 ~大規模修繕工事の進め方~」

現在進行中のサポート一例

現在、ちいさな管理でサポートしている管理組合運営サポートの一例をご紹介します

 1,一級建築士による建物の簡易診断

 大規模修繕工事時期がすでに到来しているのであれば、高額な「建物劣化診断」は実施せず、一級建築士による簡易診断で費用で支出削減を行います。

 記事:「建物の劣化状況を診断する」をご参照ください

 2,大規模修繕工事のための概算工事費の取得(一級建築士対応)

 大規模修繕工事には相見積もり取得が必須です。公平な相見積もりの取得ができるように概算工事費を作成します。

 3,大規模修繕工事実施に向けた修繕積立金シミュレーション作成

 修繕積立金は単に値上げすればよいというものではありません。2倍、3倍と大きく値上するのではなく、複数のシミュレーションを基に値上げ幅を慎重に検討し、今後取るべき費用削減策の検討も同時に行います。

 4,修繕積立金改定の実施・・・

 5,長期修繕計画書の作成・・・

マンション管理士、マンション会計のエキスパート、一級建築士がチームで、必要に応じたサポートを致します。

ちいさな管理

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理事が知るべき、マンション運営の基本を解説した冊子

 マンション運営の基礎が学べる冊子あります。

・管理組合とは

・管理規約と標準管理規約

・長期修繕計画書の見方

・組合会計の基礎知識 ほか