管理費会計を見直す ①
前の記事で支出削減のためのステップを説明しました。ここからは、管理費会計で支出削減が可能な項目を挙げて一つ一つ説明します。
はじめに
マンションの会計には、一般会計と呼ばれる管理費会計と、修繕積立金会計の2つがあります。管理組合によっては機械式駐車場会計などさらに会計が分かれている場合がありますが、この特集では、管理費会計と修繕積立金会計の２つの会計を取り上げます。
まず、「管理費会計」とは、マンション共用部の電気代、水道代、管理会社への委託費、清掃費など、日常的に使われる費用を指します。大規模修繕のために積み立てる「修繕積立金」とは別会計です。
費用削減検討項目＜管理費会計編＞
| １、貯水槽清掃・水質検査 | 貯水槽を所有する管理組合 |
| ２、定期清掃 | 管理員や清掃員が行う日常清掃以外で、年に数回ある大掛かりな清掃を実施している組合 |
| ３、植栽管理 | 庭木の剪定や殺虫剤散布等の業務を外部に委託している組合 |
| ４、雑排水管清掃 | 共用部および各住戸の排水管清掃を管理会社に発注している組合 |
| ５、消防設備点検 | 延床面積が150平方メートル以上の組合（ほぼすべての組合が該当） |
| ６、貸会議室 | 理事会や総会を集会室を借りて開催している組合 |
| ７、日常修繕 | 日常修繕のほとんどを管理会社に発注している組合 |
| ８、管理員・清掃員業務 | 管理員・清掃員が常駐(週に〇日など)している組合 |
| ９、その他管理会社が行う付帯的なサービス | 管理会社が管理組合と契約している管理委託契約外の付帯的なサービス |
| 10、全館一括ネット通信費用 | 全館(全戸)一括でインターネット接続サービスを契約している組合 |
| 11、各種組合サービス(理事会議事録全戸配布等) | その他管理組合費用で行っているサービスがある組合 |
| 10、マンション火災保険 | 保険内容を見直す ／ 保険料を抑制する |
見直し項目１ 貯水槽清掃及び貯水槽点検業務
マンションの規模や立地などによりますが、敷地内に貯水槽が設置されているマンションがあります。まず貯水槽の有無をチェックします。
次に、貯水槽があれば、清掃及び水質調査のための費用を確認します。費用は、管理会社との管理委託契約書や、組合の収支報告書に記載されています。
貯水槽は法律により年1回の清掃と水質の点検が義務付けられていますが、多くの組合ではその業務を管理会社に発注しています。
この費用を貯水槽清掃業者に管理組合が直接契約(組直契約)し発注することで、費用を抑えることが出来ます。管理会社に支払っている金額が確認出来たら、業者に見積もりを依頼し比較検討を行います。
清掃・調査共に1年に1度ですので、抑制できる費用は大きくありませんが、ひとつづつ組合直接契約にすることで効果が表れます。
この年1回の清掃と水質検査は法律で定められていますので、廃止することは出来ません
見直し項目２ 定期清掃業務
定期清掃とは、管理員または清掃員が日常的に行っている清掃とは別に、年に数回実施される大掛かりな清掃のことです。この清掃の頻度と発注形態を見直します。
年に4回(3か月に1度）程度の定期清掃を行っている組合は3回に減らしたり、毎日清掃員が日常清掃を行う組合は年に2回程度まで削減することも可能です。
また、清掃の範囲を見直し、定期清掃で毎回行う必要がない場所などの有無を協議し不要なものは削減します。
例： 非常階段のポリッシャーによる清掃を年に3度から2度に変更するなど
また、この定期清掃業務を管理会社に委託している場合には、管理組合と清掃業者が直接契約する方法(組直契約）に変更することで費用削減になります。
なお、定期清掃業務を組直契約にした場合、定期清掃の「質」は管理組合自らが監督する必要があります。
見直し項目３ 植栽管業務
見直し項目１，２，と同様に、マンションの庭や緑地帯の植栽管理業務の頻度を見直し、管理会社に発注している場合は組直契約に変更することを検討します。
植栽面積の少ないマンションでは、スポット契約に変更することも可能です
いずれも、組直契約に変更した場合は、その品質や実施の有無を管理組合がチェックする必要があります。
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・管理規約と標準管理規約
・長期修繕計画書の見方
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