共用施設を廃止!支出を削減する　|　管理費会計＜設備編＞

マンション設備に関する支出削減　④

ここまで、マンションが所有する「設備」にかかる費用削減について説明してきました。

今回の記事では、マンション独自で所有する「施設」に関して経費削減策を提案します。

マンションが所有する「施設」とは、共用で使用するキッズルーム、ゲストルーム、ゲスト用ラウンジ、温泉などです。

これら施設に要する費用とその施設廃止まで検討方法を解説します。

なお、設備を取り換えるまたは大規模な修繕を実施するなどの場合には、修繕積立金から支出されます。

費用削減検討項目リスト＜管理費会計／設備編＞

１、住戸内のガス漏れ警報器一斉取り換え	各住戸内のガス警報器を管理組合の費用で全戸一斉交換している組合
２、機械式駐車場の平面化	機械式駐車場の稼働率が70%以下の組合
３、リモコンを要するゲートの見直し	リモコンを必要とする機械式ゲート(主に駐車場ゲート）を設置している組合
４、館内照明（電球）のLED化	共用部照明がLED化されていない組合
５、防犯カメラ運用の見直し	防犯カメラが設置されている組合
６、その他維持にお金がかかる施設の廃止	フィットネススタジオ、入浴施設、その他維持管理に費用が掛かる施設を持つ組合

（項目１、２、については、こちら）

（項目３、４、については、こちら）

（項目５、については、こちら）

その他　維持にお金がかかる施設の廃止

施設はないほうがいいと考える理由

新築のマンションを購入する際に、共用ラウンジやフィットネスルームなど、まるでホテルのようなピカピカの施設を見て購入を決めた方もいるでしょう。

しかし購入の際に、その共用施設も経年しマンションのお荷物になる可能性を考える方はどれほどいるでしょうか。

建設会社は、将来的に維持管理に経費がかさむ施設であっても、”売れそう”であれば、マンションに設置します。分譲時に売り切れればいいのです。

やがて、マンションは所有者と共に高齢化し、「財政危機」を迎えます。

マンションの”売り”であった施設も古びてみすぼらしくなり、利用者も減り、ただでさえ財政難のところに日常の管理と修繕に支出が止まらない ”やっかいな金食い虫” になります。

当然、管理組合では、”やっかいな金食い虫” を閉鎖や撤去しようという議論になるでしょう。

しかし、その施設に価値や愛着を感じている所有者との間に廃止と継続をめぐりモメ事が生じます。

この一連の流れは、”マンションあるある”の一つです。

このためわたしは、分譲マンションには「共用施設は少ないほうがよい」と主張しています。

施設見直しのチェック項目

管理組合の財政を圧迫する施設に対して、確認する事項は下記3点です。

• 施設利用者と施設利用料収入の増減
• 現在の施設維持費の増減と、将来的な維持費
• 居住者が利用している割合（偏った利用者のみで使用していないか）

その施設があることで、マンションの付加価値が上がるという議論がありますが、「付加価値」はその基準が明確でないため、議論すべきではないでしょう。

マンションの居住者の多くが「有効利用しているかどうか」を議論します。

施設存廃検討の流れ

施設の廃止は特別議案

今ある施設を廃止や撤去することは特別議案(総会で3／4以上の賛成)に該当することが多く、慎重に行うことが必要です。しかし、議論を避けたり、現状分析を怠ると、マンション会計の赤字化を招く恐れがあります。

長期間でみんなで決める　と決意すれば理事長の荷も軽くなります。