度重なる変更は訳あり？！管理会社のリプレース
マンション管理業協会のデータによると、管理するマンションの5棟に1棟はリプレース(管理会社の変更)物件という。
しかし、この20%に当たるリプレースマンションが “何度” リプレースしたかはこのデータでは見えない。
新築当初の管理会社から1度だけリプレースしただけなのか、3年に1度はリプレースしているのか。この差は非常に大きい。
現実にリプレースを繰り返すマンションがある。
わたしは築十数年で４度リプレースを実施したいうマンションを知っている。
これは、管理会社の問題だけではない組合内部の相当な問題が存在していると推測できる。
まさに、「ナニカアル」マンションだ。
このようなマンションを購入すれば、その「ナニカ」に巻き込まれる可能性は十分にある。
マンションを買う際に「管理状況」チェックする際に、管理組合の財政やマンションの修繕状況を把握するということが主な着目点だが、この「リプレースの回数」も非常に重要となる。
チェックすべき管理組合の状況
- 管理組合の会計状況
- 管理費、修繕積立金の消費状況
- 財政悪化を誘発する共用施設の有無
- 共用部分の修繕実績
- 長期修繕計画書の運用状況
- 管理組合の特徴（リプレースの回数など）
リプレース回数を把握するためには、管理会社が提示する「重要事項調査報告書」では足りない。
過去の総会議案書から調査することが確実だが、不可能な場合が多い。となると、リプレース回数を管理会社に問い合わせるとか、管理員さんに訊いてみるなど工夫が必要だ。
リプレースを繰り返す要因
- 管理会社が求める委託費の値上げが出来ない
- 積立金がなく必要な修繕がでずトラブル（漏水など）が多発している
- 管理会社に対する不信が大きすぎる
- 理事長や理事の独裁政権が続いている
- リプレースで管理委託費用を削減している
- 管理会社への過剰な要求が多い など
複数回にわたるリプレースを行うマンションはそれほど多くないが、是非チェックしてほしい。
リプレースを繰り返すマンションは、早晩どの管理会社にも相手にされない、もしくは法外な管理費用を支払わなければ管理してくれなくなる日が来るからだ。
リプレースは繰り返せば繰り返すだけ、“わけありマンション”として烙印を押されるのだ。
あなたのマンション購入をサポートします。
詳しくは下記ページから
わたしが「ちいさな管理」を創業した理由
このコラムでは、マンションの担当者として管理会社に勤務していた私が、「マンション管理コンサルタント」事業を立ち上げるに至った経緯について書いています。
ちいさな管理 ｜ マンション管理コンサルタント事務所 
初回ご相談は無料です
理事が知るべき、マンション運営の基本を解説した冊子
マンション運営の基礎が学べる冊子あります。
・管理組合とは
・管理規約と標準管理規約
・長期修繕計画書の見方
・組合会計の基礎知識 ほか
