「マンション管理適正評価制度」に見え隠れする思惑
組合が、管理会社から評価される？！
「管理会社を変更すべきか？」という相談は、マンション管理士として受ける相談のベスト３に入るものだ。
管理会社の「良し悪し」を知り、管理会社変更の判断基準にしたいと考えている組合は多い。しかし業界団体である(一社)マンション管理業協会は、このような管理組合のニーズに応えているとは言い難い。
それどころか協会は、管理会社が管理請け負うマンションの管理を評価する制度を売り出している。その名もズバリ、「マンション管理適正評価制度」だ。
「マンション管理適正評価制度」とは？
この制度は、マンション管理業協会が独自に実施しているもので、地方自治体による「マンション管理計画認定制度」とは似て非なるものだ。
管理業協会が仕掛けるこの「マンション管理適正評価制度」は、良好な管理が市場で評価される仕組み構築のために22年4月にスタート。マンションの管理状態を5つのカテゴリーに分類し、ソフトとハードの両面から30項目について、★０～★５までの6段階で評価している。
そもそも管理業務を委託されている管理会社の団体が管理状況を評価するとは「自作自演ではないか？」という指摘もある。さらに評価結果を中古マンションの売買や金融機関の審査などに活用する動きも限定的であり、現時点ではこの制度を利用するメリットはあまりない。
評価基準にモヤモヤ
なにより不信に感じるのは、「評価基準」のあり方だ。例えば、修繕積立金の積立方式が「均等積立方式」である場合には12点と、高い点数が配分されている。一方で、管理会社の収益に直結しない「防災訓練の実施状況」は、わずか3点。「居住者名簿の整備」に至っては、たった1点しか割り当てられていない。
「均等積立方式」とは、組合の長期修繕計画に基づいて、将来必要となる大規模修繕などの費用を、毎月一定額ずつ積み立てていく方法だ。
このことから、潤沢な修繕金の積立を推奨する制度であることがわかる。たっぷり積み上がった修繕積立金を原資に、管理会社は利益を上げやすくなる―そんな意図を感じさせる。
評価は毎年行わなければならず、当然有償である。マンション担当者であれば、このような思惑は百も承知だろう。しかし、会社からの「(制度利用を)受注してこい」という命令を受け、しぶしぶ管理組合に提案しているという話も耳にする。さすがの担当者も「心が痛む」というわけだ。
管理業協会が評価すべきは管理会だ
そこで私は、この制度を逆手に取った「管理会社評価制度」の構想を練っている。
「マンション管理適正評価制度」の評価結果は、管理業協会のホームページで公開されるが、その中から「生活関連」項目（10／100ポイント）だけを抽出し、管理会社別に点数を整理して比較するというものだ。
「生活関連」項目とは、「消防訓練の実施状況」「名簿の整備」「防災対策」などだ。これらは管理会社の売上に直結しづらく、担当者の手間や労力がかかる。しかも、マンションの規模や築年数に左右されにくい。つまり、これらの得点の高さこそが、管理会社の“良し悪し”を示す指標になり得ると考えられるのだ。
いつの日かこの紙面で発表する日が来るかもしれない。
